Ein Überbrückungskredit ist ein klassisches Bankprodukt, das Privatpersonen angeboten wird, die den Kauf einer neuen Wohnung finanzieren möchten, bevor der Verkauf der alten Wohnung abgeschlossen ist, kann aber leider mit relativ hohen finanziellen Risiken verbunden sein. Viele Hausbesitzer suchen daher heute nach einer anderen Lösung als dem Überbrückungskredit, um diesen recht häufigen Bedarf zu decken.
Die gute Nachricht ist, dass es interessante Alternativen gibt, die relativ weniger belastend sind. Diese werden in diesem Leitfaden nach einem kurzen Überblick über den Mechanismus des Überbrückungskredits und seine Grenzen ausführlich besprochen.
Warum sollte man nach einer Alternative zum Überbrückungskredit suchen?
Um den Nutzen der Suche nach einer Alternative zum Überbrückungskredit zu verdeutlichen, beginnen wir mit einem Zoom auf dieses Bankprodukt und seine Funktionsweise.
Der Überbrückungskredit: Worum geht es?
In der Regel ziehen es die meisten Einzelpersonen und Haushalte, die eine Immobilie (Haus oder Wohnung) besitzen, vor, ihre Immobilie zu verkaufen, bevor sie eine neue erwerben, insbesondere wenn es sich um einen Wechsel des Hauptwohnsitzes handelt. Leider wird dies nur selten in die Tat umgesetzt, da es oft schwierig ist, den Verkauf und den Kauf zeitlich aufeinander abzustimmen.
Wenn man sich dann dafür entscheidet, eine sich bietende Immobilienchance zu nutzen, kann es schwierig sein, die finanziellen Belastungen für beide Immobilien zu bewältigen. Um diesem Problem entgegenzuwirken, bieten die Banken die Möglichkeit, einen Überbrückungskredit aufzunehmen. Es handelt sich also um eine Finanzierungsart, die den Kauf einer neuen Immobilie unabhängig vom Weiterverkauf der alten ermöglicht.
Dieses Darlehen hat die Form eines kurzfristigen Immobilienkredits, dessen maximale Rückzahlungsfrist auf zwei Jahre begrenzt ist. Es ermöglicht einen Vorschuss für die Finanzierung der neuen Immobilie und muss vollständig in einer einzigen Zahlung aus dem Verkauf der alten Immobilie zurückgezahlt werden. Der vorgestreckte Betrag übersteigt in der Regel nicht 50 bis 70 % des Wertes der zum Verkauf stehenden Immobilie.
Welche Grenzen hat ein Überbrückungskredit?
Die Aufnahme eines Überbrückungskredits kann lebensrettend sein. Allerdings birgt diese Lösung aufgrund ihres Funktionsmechanismus dennoch eine Reihe von Risiken. Wenn die alte Immobilie nicht innerhalb des Zeitraums verkauft wird, den man sich bei der Aufnahme des Kredits erhofft hatte, besteht für den Kreditnehmer die Gefahr der Überschuldung.
Wenn sich die Fälligkeit des Kredits nähert und die alte Immobilie keinen Käufer findet, kann der Kreditnehmer daher gezwungen sein, den Verkaufspreis zu senken. In einigen Fällen ist der Preisabschlag sehr hoch. Das Ergebnis ist, dass die Immobilie weit unter ihrem Wert verkauft wird und der Kreditnehmer möglicherweise nicht in der Lage ist, seine verschiedenen Verpflichtungen zu erfüllen.
In beiden Fällen setzt sich der Kreditnehmer einer schwierigeren finanziellen Situation aus. In diesem Fall kann die Bank durch die Umwandlung des Zwischenkredits in einen herkömmlichen Immobilienkredit ein Rückzahlungssystem einrichten. Dieser Vorgang kann sich jedoch als kompliziert erweisen. Außerdem ist er mit zusätzlichen Kosten verbunden, da man zwei Kredite gleichzeitig tragen muss.
Darüber hinaus besteht ein weiteres wichtiges Risiko darin, dass die Bank im Falle einer Nichtzahlung ein streitiges Inkassoverfahren einleiten kann. Der Kreditnehmer wird dann in die Datei der Vorfälle bei der Rückzahlung von Privatkrediten (FICP) eingetragen und kann daher Schwierigkeiten haben, später einen Kredit bei anderen Kreditinstituten aufzunehmen.
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Das Darlehen für Kauf und Wiederverkauf: eine ideale Alternative zum Zwischenkredit?
Um die Risiken zu vermeiden, die mit der Aufnahme eines Zwischenkredits verbunden sind, kann man für die Finanzierung eines solchen Projekts auf alternative Lösungen zurückgreifen. Eine dieser Alternativen ist das Darlehen für den Kauf und Wiederverkauf.
Prinzip und Funktionsweise
Das Kauf-Verkauf-Darlehen wird heute als eine der besten Alternativen zum Zwischenkredit vorgestellt. Dieses 2014 eingeführte Bankprodukt soll es Hausbesitzern ebenfalls ermöglichen, den Kauf einer neuen Immobilie zu finanzieren, bevor die alte weiterverkauft wird. Es erweist sich jedoch in mehreren Punkten als vorteilhafter.
Sein Funktionsprinzip ist wie folgt. Das Kreditinstitut kauft den alten Immobilienkredit zurück und kombiniert ihn mit einem neuen Kredit, um einen neuen Kredit mit einer einzigen Monatsrate zu schaffen. Konkret verbindet das Kauf-Verkauf-Darlehen also einen Überbrückungskredit mit dem Rückkauf des noch ausstehenden Kapitals des ursprünglichen Kredits. In der Regel ist damit ein Wechsel der Bank verbunden.
Die Ablösung des gesamten bisherigen Kredits durch eine neue Bank ist jedoch nicht ohne Auswirkungen für den Kreditnehmer. Dies kann die Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen (IRA) zur Folge haben. Diese sind auf 3 % des vor der Rückzahlung noch geschuldeten Kapitals begrenzt. Die Berechnung der neuen Monatsrate erfolgt dann unter Berücksichtigung :
Die persönliche Einlage des Kreditnehmers ;
Der Kaufpreis der neuen Immobilie ;
Den Betrag des bereits zurückgezahlten Immobilienkredits.
Nach Abschluss des Darlehens erhält der Kreditnehmer einen Vorschuss in Höhe von 70 % bis 80 % des Wertes der ursprünglichen Immobilie. Er hat dann 24 Monate Zeit, seine Immobilie zu verkaufen, um den erhaltenen Vorschuss auf einmal an seine Bank zurückzuzahlen. Der neue Kredit wird seinerseits weiterhin über 20 bis 25 Jahre zurückgezahlt.
Hinweis: Das Darlehen für den Kauf und Verkauf wird häufiger in Gebieten mit einem angespannten Immobilienmarkt angeboten, in denen das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann.
Welche Vorteile bietet das Darlehen für den Kauf und Verkauf im Vergleich zum Zwischenkredit?
Um die Höhe des gewährten Vorschusses zu bewerten, berücksichtigt das Zwischenfinanzierungsdarlehen nur den Anteil der alten Wohnung, der vom Kreditnehmer bereits zurückgezahlt wurde. Beim Kauf-Wiederverkaufs-Darlehen hingegen wird der Vorschuss anhand des Gesamtwerts der Immobilie bewertet. Der voraussichtliche Rückzahlungsbetrag wird dann als persönliche Einlage betrachtet.
Im Vergleich zu einem Überbrückungskredit führt ein Kauf-Verkauf-Kredit bei gleichem Rückzahlungsbetrag zu einer wesentlich niedrigeren Verschuldungsquote. Außerdem ist der Zinssatz bei dieser Art von Darlehen oft niedriger. Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, einen besseren Zinssatz auszuhandeln, um die Kosten zu senken und seine Verschuldungsquote zu verbessern.
Außerdem ist zu beachten, dass die Zeit, die dem Kreditnehmer für den Verkauf seiner Immobilie im Rahmen eines Kauf-Wiederverkaufsdarlehens eingeräumt wird, direkt auf zwei Jahre festgelegt ist. Bei einem Überbrückungskredit ist die Laufzeit jedoch strikt auf ein Jahr festgelegt, das verlängert werden kann.
Bitte beachten Sie.
Obwohl das Darlehen für den Kauf und Wiederverkauf sehr vorteilhaft ist, birgt es ein Risiko, auf das unbedingt hingewiesen werden muss. Zur Erinnerung: Die von der Bank vorgestreckte Summe finanziert sowohl die alte als auch die neue Immobilie. Sie ist daher natürlich höher als die Summe, die im Rahmen eines Zwischenkredits gewährt wird. Aus diesem Grund sind auch die Zinsen für die Rückzahlung höher.
Es liegt also im Interesse des Kreditnehmers, seine Immobilie innerhalb einer möglichst kurzen Frist zu verkaufen.
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Der Express-Verkauf, eine andere Lösung als ein Überbrückungskredit, die in Betracht gezogen werden sollte
Anstatt einen Überbrückungskredit aufzunehmen und die damit verbundenen Kosten zu tragen, können Zweitkäufer eine Lösung in Betracht ziehen, die es ihnen ermöglicht, ihr Haus schnell zu verkaufen, um ein neues zu kaufen. Eine solche Möglichkeit ist der Expressverkauf von Immobilien.
Was ist ein Express-Immobilienverkauf?
Der Express-Immobilienverkauf, der auch als „Ibuying“ oder „Sofortkauf“ bezeichnet wird, wurde 2017 in Frankreich eingeführt. Er basiert auf dem amerikanischen Modell Opendoor und beinhaltet den Kauf und Wiederverkauf von Immobilien durch sogenannte „Ibuyers“ oder Express-Immobilienmakler.
Diese haben sich zum Ziel gesetzt, Immobiliengeschäfte durch die Digitalisierung der angebotenen Dienstleistungen zu vereinfachen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Express-Immobilienverkauf es ermöglicht, seine Immobilie innerhalb von 48 Stunden zu verkaufen, um schnell über das notwendige Kapital zu verfügen, um das Projekt des Erwerbs einer neuen Immobilie zu finanzieren.
In Frankreich wird diese Art von Immobiliengeschäft hauptsächlich von dem Start-up-Unternehmen Homeloop angeboten. Andere Unternehmen wie Vendez-votre-maison und Dili der Digit RE Group sind ebenfalls in dieser Nische tätig. Jeder dieser verschiedenen Akteure bietet ganz spezifische Angebote an.
Wie funktionieren sie?
Express-Immobilienagenturen funktionieren im Großen und Ganzen nach ein und demselben Prinzip. Um ein Dossier für ein indikatives Kaufangebot einzureichen, füllt der Verkäufer zunächst einen Fragebogen aus, in dem er die wichtigsten Informationen über die Immobilie angibt: Typ, Fläche, Lage usw. Der Fragebogen wird dann von einem Makler ausgefüllt. Der Fragebogen ist auf der Website der Agentur verfügbar.
Eine erste Schätzung des Wertes der Immobilie wird dann von einem Algorithmus auf der Grundlage der im Fragebogen gemachten Angaben vorgenommen. Anschließend wird eine Besichtigung zur Begutachtung organisiert, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln. Der Verkäufer erhält dann innerhalb von 48 Stunden ein verbindliches Kaufangebot ohne aufschiebende Bedingung der Finanzierung.
Wenn er das Angebot annimmt, kann der Termin für die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde festgelegt werden. Was die Preisgestaltung angeht, muss man je nach Unternehmen 7 bis 20 % des Immobilienwerts einplanen. Homeloop bietet beispielsweise eine Gebühr von 7 % bis 10 % des geschätzten Gutes an, während die von Vendez-votre-maison angebotene Gebühr zwischen 11 % und 20 % liegt.
Außerdem ist zu beachten, dass diese Alternative nicht für alle Eigentümer zugänglich ist, da ibuyers nicht in allen französischen Städten kaufen. Außerdem variieren die Bedingungen für die Förderfähigkeit von einer Express-Immobilienagentur zur anderen.
Alternative zum Überbrückungskredit: Was ist zu beachten?
Der Überbrückungskredit birgt Risiken, die sich durch alternative Lösungen vermeiden lassen.
Das Darlehen für den Wiederverkauf ist die naheliegendste. Es ermöglicht die Finanzierung der neuen Anschaffung zu geringeren Kosten und mit flexibleren Rückzahlungsbedingungen. Um die besten Angebote zu finden, sollten Sie einen Online-Vergleichsrechner nutzen.
Eine andere Möglichkeit ist der Expressverkauf von Immobilien. Dieser ermöglicht es Ihnen, Ihre alte Immobilie schnell zu verkaufen und schnell über die nötigen Mittel für einen Neukauf zu verfügen. Achten Sie jedoch auf die Provisionen!
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